Okuyacağınız blog yazısının konusunu, mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun ( Bundan sonra “Mülga Kanun” olarak anılacaktır.) yürürlükte olduğu dönemde akdedilen Kira Sözleşmesinde kiralanan taşınmazın el değiştirmesi halinde işbu sözleşmenin yeni malikle devam etmeyeceği, eş deyişle sözleşmenin sona ereceği, hükmünün yer alması durumunda; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun(“TBK”) yürürlüğe girdiği 1 Temmuz 2012 tarihinden sonraki bir tarihte söz konusu kiralananın el değiştirmesi halinde kira sözleşmesinin sona ereceğini düzenleyen bu hükmün uygulanabilirliğinin tespiti oluşturmaktadır.

Zira Mülga Kanunun yürürlükte olduğu dönemde taşınır kiralarında kiralananın el değiştirmesi halinde mevcut kira akdinin sona ereceğine yönelik olan ve fakat taşınmaz kiraları bakımından yeni malikin akdin tarafı olacağına yönelik olan düzenleme TBK’da yeni malikin işbu kira akdine taraf olacağı yönünde değiştirilmiştir.

Hukuki Değerlendirme 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun Yürürlükte Olduğu Dönemdeki Düzenleme Açısından Değerlendirme

818 sayılı Mülga Kanun m. 254’e göre;

“İcarın akdinden sonra, mecur, mucir tarafından ahara temlik yahut icraen takibat veya iflas tariki ile kendisinden nezedildiği takdirde; müstecir, mecurun ahiren maliki olan üçüncü şahıstan ancak kabulü şartı ile icarenin devamını ve mucirden akdi icra yahut tazminat ita etmesini isteyebilir.

Bununla beraber icar edilen şey bir gayrimenkul olduğu takdirde, akit daha evvel feshe müsait olmadıkça kanunen ihbar caiz olan miada kadar üçüncü şahıs, icara riayet etmekle mükellef tutulur ve feshi ihbar etmediği takdirde akdi kabul etmiş addolunur.

 Ammenin menfaati için istimlake dair olan hususi hükümler mahfuzdur. ”

İşbu hükmün ilk fıkrası uyarınca, kiralanan akdin devamı süresinde kiraya veren tarafından satılmış, bağışlanmış veya başka bir suretle el değiştirmiş olduğu takdirde eski kira sözleşmesi sona erecektir. Zira bu durumda kira akdi ancak yeni malikin sözleşmeye devam etmeyi kabul etmesi halinde varlığını koruyacaktır. Kiracı ise yeni malik olan üçüncü kişiyi sözleşmeye devam etmeye zorlayamayacak ancak kiralayandan müspet zararının tazminini talep edebilecektir.

Esasen kiralananın sonradan el değiştirmesi kira sözleşmesini sona erdirmeyip, kira sözleşmesinden doğan borcun ifasını engeller. Kiraya verenin borcunu ifa etmemesi halinde de sorumluluğu, borcun ifa edilmemesinde kusurunun olup olmamasına göre değişir. Borcun ifa edilmemesinde kiraya verenin kusuru varsa, kiracıya karşı borcu aykırılık hükümlerince sorumlu olur TBK m. 112, Mülga Kanun m. 96); kusuru yoksa borç sona erer (TBK m. 136, Mülga Kanun m. 117)[1].

İşbu kanunun yukarıda açıklanan söz konusu hükmünün ilk fıkrasında öngörülen sonuçların tam olarak uygulanması, kira sözleşmelerinde kiracının korunması ilkesine ve hakkaniyete aykırı sonuçlar doğurur. Bu durumu önlemek için, hukukumuzda kiracıyı korumaya yönelik çeşitli imkânlar öngörülmüştür[2]. Söz konusu imkânlar; en yakın kanuni süreye kadar sözleşmenin devamı, tapu siciline şerh, yeni malikin kiranın devamını iradi olarak üstlenmesi, kiralananın kamulaştırılması ve 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un 7/d bendiyle getirilen sınırlaması şeklinde ifade edilebilir.

Kiralananın taşınmaz olması halinde, yeni malik, sözleşme daha erken fesih imkânı öngörmedikçe, kanunen feshi ihbarın caiz olduğu tarihe kadar kira akdine uymak zorundadır. Mülga Kanunun 262. maddesine göre belirlenecek olan feshi ihbar tarihinde ihbarda bulunmayan yeni malik eski malik ile kiracı arasındaki kira ilişkisini bütün hak ve borçları ile devralmış sayılacaktır[3]. Başka bir ifadeyle kiralanın devriyle yeni malik geniş anlamda borç ilişkisinin tarafı haline gelmekte ve kiraya verenin taraf sıfatı kendiliğinden sona ermektedir.

Mehaz İsviçre Borçlar Kanunu’nda da benzer bir düzenlemeye yer verilmiştir. Zira işbu Kanun m. 261 uyarınca, kiralananın mülkiyetinin herhangi bir sebeple el değiştirmesine bağlanan sonuç, mülkiyeti edinen kişinin kira sözleşmesinin hak ve borçlarıyla birlikte sözleşmenin tarafı haline gelmesidir. Ancak konut ve işyeri kiralarına ilişkin olarak kiralananı edinen kişinin, konut veya işyeri ihtiyacına dayalı olarak kira sözleşmesini sona erdirebileceği ve fakat konut ve işyeri ihtiyacı dışındaki bir sebebe dayanarak kira sözleşmesini sona erdiremeyeceği hususu düzenlenerek bizdeki uygulamaya paralel bir düzenleme ortaya konmuştur[4].

Yukarıda ifade edilen fesih hakkından başka taşınmazlar bakımından Mülga Kanun döneminde yürürlükte olan ve Belediye teşkilatı olan yerlerle, iskele, liman ve istasyonlardaki gayrimenkullerin (Musakkaf olmayanları hariç) kiralanmalarında uygulanan 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un 7. maddesinin d bendi uyarınca;

 “Gayrimenkulü Medeni Kanun hükümlerine göre iktisap eden kimse kendisi veya eşi veya çocukları için tamamen veya kısmen mesken olarak ve yine kendisi veya eşi veya çocukları için bir meslek veya sanatın bizzat icrası maksadıyla iş yeri olarak kullanma ihtiyacında ise iktisap tarihinden itibaren bir ay zarfında kiracıyı keyfiyetten ihtarname ile haberdar etmek şartıyla altı ay sonra, … tahliye davası açabilirler.” hükmü sevk edilmiştir.

İşbu hükümden anlaşıldığı üzere, ihtiyaç ve süre şartları gerçekleşemediği takdirde yeni malik mevcut kira akdine uymak zorundadır. Bu durumda yeni malik kira akdinde eski malikin yerini alacaktır. Yargıtay bu durumda yeni maliki eski malikin halefi olarak kabul etmektedir[5]. Bu hüküm sadece konut ve işyeri kiralarında kiralananı herhangi bir sebeple edinen kişiye, kira sözleşmesini sona erdirme hakkı vermektedir. Zira söz konusu bu hükmün de kiracıyı koruyucu nitelikte olduğu açıktır.

Mülga Kanun döneminde gerçekleştirilen taşınmaz kiralarında ise kiralananın el değiştirmesi halinde sözleşmenin sona ereceğini düzenleyen sözleşme hükmünün uygulanması mümkün görünmemektedir. Her ne kadar Mülga Kanun m.19 uyarınca; tarafların akdin konusunu kanunun gösterdiği sınır dairesinde serbestçe tayin edebilme imkânı bulunsa dahi   -meğerki işbu akit hükümleri kanuna, kanunun emredici hükümlerine, ahlaka, kamu düzenine veya şahsi hükümlere aykırı bulunsun.- taşımaz kiraları konusunda getirilen sözleşmeye devam edileceği hükmünün mevcut olması ve işbu hükmün ortaya konmasının temelinde de yukarıda izah edildiği üzere kiracının korunması ve hakkaniyete uygun hareket edilmesi düşünceleri bulunduğundan dolayı kiracı aleyhine sonuçlar doğuracak bu sözleşme hükmüyle kiracının korunması ilkesi göz ardı edilmiş olacak; bunun yanı sıra Mülga Kanunun ve Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un kiracıyı koruma amacına aykırı hareket edilmiş olacaktır.

Açıklanan gerekçelerle işbu sözleşme hükmünün Mülga Kanun döneminde uygulanması hakkaniyete aykırı olacağından ve kiracıyı kanunun öngördüğü imkânlardan yoksun bırakacağından dolayı mümkün değildir. Kaldı ki yukarıda izah edildiği üzere sözleşme serbestisinin sınırını oluşturan kamu düzeni ve emredici kurallara aykırı olamama hususu gereğince işbu sözleşme hükmünün Mülga Kanun m. 19 ve m. 20 uyarınca hükümsüzlüğü dahi söz konusu olabilecektir.

Aksine hukuki işlem yapılması mümkün olmayan ve taraf iradeleri ile bertaraf edilemeyen emredici hukuk kuralları kamu düzenini, zayıf tarafı veya ahlak kurallarını korumak maksadı taşımaktadır[6]. Bu minvalde kira akdinin zayıf tarafı olarak kabul edebileceğimiz kiracı lehine düzenlenen Mülga Kanun m.254/2 ve Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun m.7/d hükümlerinin emredici nitelikte olduklarının kabulü de mümkündür. İşbu hükümlerin zayıfı koruyan emredici hukuk kuralı niteliği taşıdıklarının kabul edilmesi halinde yukarıda da ifade edildiği üzere söz konusu sözleşme hükmünün emredici hükümlere aykırılık gerekçesiyle Mülga Kanun m. 20/2 uyarınca hükümsüzlüğü söz konusu olabileceği gibi şayet bu hükmün geçersizliği sözleşmenin tamamının uygulanmasını imkânsız kılar nitelikte ise akdin tamamıyla batıl olacağı kabul edilecektir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu Dönemindeki Düzenleme Açısından Değerlendirme 6101 sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun’un (Bundan sonra “Yürürlük Kanunu” olarak anılacaktır.) 1. maddesi uyarınca;

“Türk Borçlar Kanununun yürürlüğe girdiği tarihten önceki fiil ve işlemlere, bunların hukuken bağlayıcı olup olmadıklarına ve sonuçlarına, bu fiil ve işlemler hangi kanun yürürlükte iken gerçekleşmişse, kural olarak o kanun hükümleri uygulanır. Ancak, Türk Borçlar Kanununun yürürlüğe girmesinden sonra bu fiil ve işlemlere ilişkin olarak gerçekleşecek temerrüt, sona erme ve tasfiye, Türk Borçlar Kanunu hükümlerine tabidir.”

TBK’nın yürürlüğünü düzenleyen 648. maddesinde işbu kanunun 1 Temmuz 2012 tarihinde yürürlüğe gireceği hükmü yer almaktadır. Yürürlük Kanunu ile TBK’da yer alan söz konusu bu yürürlük hükmü bir arada değerlendirildiğinde; 01.07.2012 tarihinden önceki fiil ve işlemlere Mülga Kanun hükümleri uygulanacakken, işbu tarihten sonra söz konusu fiil ve işlemlere ilişkin gerçekleşecek olan temerrüt, sona erme ve tasfiye konularında TBK hükümlerinin uygulanacağı sonucuna varılacaktır.

Yürürlük kanunu uyarınca; TBK’nın kamu düzenine ve genel ahlâka ilişkin kuralları,gerçekleştikleri tarihe bakılmaksızın, bütün fiil ve işlemlere uygulanacaktır. Bunun yanında TBK hükümleri, yürürlüğe girdiği tarihten başlayarak, daha önce gerçekleşmiş olsalar bile, içerikleri tarafların iradeleri gözetilmeksizin doğrudan doğruya kanunla belirlenmiş işlem ve ilişkilere de uygulanacaktır. Ayrıca TBK’nın yürürlüğe girmesinden önce gerçekleşmiş olup da, TBK’nın yürürlüğe girdiği sırada henüz herhangi bir hak doğurmamış fiil ve işlemler bakımından da TBK hükümleri uygulanacaktır.

İşbu hükümlerden de anlaşılacağı üzere, kira akdi Mülga Kanun döneminde gerçekleştirilmiş dahi olsa kiracıyı korumaya yönelik düzenlemelerin kamu düzenini koruyucu nitelikte olması dolayısıyla söz konusu akit bakımından TBK hükümleri uygulama alanı bulacaktır.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 310 uyarınca;

“Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik

kira sözleşmesinin tarafı olur.

Kamulaştırmaya ilişkin hükümler saklıdır.”

İşbu hüküm ile kiracıyı koruyucu bir düzenleme yapılarak kiralananın sonradan el değiştirmesi halinde kiralananın taşınmaz olup olmamasına bakılmaksızın yeni malikin sözleşmenin tarafı olacağı ve sözleşmeye devam edileceği kabul edilmiştir. Kanun koyucunun böyle bir düzenleme getirmesinin temel sebebi kiralananın el değiştirmesi veya kiralanan üzerinde üçüncü kişilere kiracının hakkıyla bağdaşmayan sınırlı ayni haklar tanınarak kira sözleşmesinin sonra erdirilmesinin engellenerek kiracının korunmasıdır.

Nitekim kiracının korunması amacıyla getirilen bir diğer düzenleme de; işbu kanunun 343. maddesinde öngörülen “Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.” hükmüdür. Gerekçede de ifade edildiği üzere, maddede yapılan düzenleme ile kira sözleşmesinin kurulmasından sonra, sözleşmede kira bedeli dışında kalan hususlarda kiracı aleyhine değişiklik yapılmasının önlenmesi amaçlanmıştır[7].

Bunun yanı sıra Mülga Kanun döneminde yürürlükte olan ve TBK ile yürürlüğüne son verilen Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un 7. maddesinin d bendi hükmünün bir benzeri de TBK m.351’de düzenlenmiştir. İşbu hüküm uyarınca;

“Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.”

Nitekim Türk Hukukunda sözleşmeler bakımından kişilerin irade serbestîsi ilkesi (TBK m. 26) hâkim olmakla birlikte, konut veya işyeri olarak gayrimenkullerin kiralanmasına ilişkin sözleşmelerin de“kamusal” bir yönü olduğu kabul edilmiş ve kanun koyucu tarafından “devlet tarafından düzenlenmesi gereken bir sorun” olarak görülmüştür. Bu nedenle, kiralayan ile kiracı arasında imzalanan kira sözleşmelerinde belirlenecek hükümlere kanun koyucu müdahale ederek kiracı “zayıf taraf” olarak görülmüş ve kiracı lehine  “tarafların iradelerine” sınırlamalar getirilmiştir.

Bu kapsamda, güvence bedeli üç kira bedeli ile sınırlandırılması ve tarafların kira bedelinin artış koşullarını da serbestçe belirleme yetkilerinin sınırlandırılmasına yönelik hükümlere yer verilmiştir. Ayrıca TBK. m.346 uyarınca; “Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez.” hükmü kabul edilmiştir. İşbu hükme göre, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmaların geçersiz olacağı sonucuna varılabilecektir. Zira Yargıtay da yakın tarihli bir kararında işbu hükümlerin kamu düzenine ilişkin olduğunu ve Mülga Kanun döneminde bu gerçekleştirilen bir işlem söz konusu olsa da Yürürlük Kanunu gereğince söz konusu işleme TBK hükümlerinin uygulanacağına hükmetmiştir[8]. Tüm bunların yanında kiracıyı koruyucu nitelikteki düzenlemelere ek olarak, TBK’da kiracının, sözleşmede aksi öngörülmemişse ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine katlanmakla yükümlü olduğu ancak bunun dışında kiracıya başkaca bir yan ödeme yapma yükümlülüğü getirilemeyeceği hususu da hükme bağlanmıştır.

Yukarıda açıklanan hükümlerden ve TBK’nın kira akdini düzenleyen hükümlerinin genel amacından hareketle, kira akdinde yer alan kiralanan taşınmazın el değiştirmesi halinde akdin sona ereceğini düzenleyen hükmün uygulanabileceğini kabul etmek işbu kanun hükümlerini ve genel olarak hükümlerle korunmak istenen değer ve amaçları dolanarak aslında arzulanmayan neticelerin gerçekleşmesine neden olabilecektir.

Mülga kanun döneminde yapılan yoruma benzer bir şekilde TBK döneminde de söz konusu 310. madde ve kiracıyı koruyan diğer ilgili hükümlerin emredici vasfa sahip oldukları neticesine varılabilecek ve işbu neticeden hareketle sözleşme hükmünün emredici hükümlere aykırılık nedeniyle TBK m.27 uyarınca geçersiz kılınması mümkün olabilecektir.

Sonuç

Yukarıda ayrıntılarıyla arz ve izah edildiği üzere;

•  Mülga Kanun döneminde gerçekleştirilen kira akitlerinde kiralananın taşınmaz olması halinde, yeni malikin, sözleşme daha erken fesih imkânı öngörmedikçe, kanunen feshi ihbarın caiz olduğu tarihe kadar kira akdine uymak zorunda olduğuna yönelik düzenlemelerin kiracıyı koruyucu nitelikte olduğu,

•  Kira ilişkisinde kiracının zayıf taraf olarak kabul edilmesi gerektiği ve bu nedenle kiracıyı koruyucu hükümlerin kamu düzenine ilişkin olup emredici nitelik taşıdığı,

•  İşbu emredici hükümlere aykırılık halinde söz konusu sözleşme hükmünün butlan yaptırımına tabi olacağı,

•  TBK’nın Yürürlük Kanunu uyarınca kanunun kamu düzenine ilişkin hükümlerinin geçmişe de uygulanabileceği,

•  Kiracıyı koruyucu nitelik taşıyan kanun hükümlerinin kamu düzenine ilişkin olduğu,

•  Buna göre mevcut kanun olan TBK döneminde kiralananın el değiştirmesi halinde yeni malikin kira akdinin tarafı olacağının düzenleyen kanun hükmünün emredici nitelik taşıdığı,

•  İşbu sebeple Mülga Kanun döneminde akdedilmiş olsa dahi söz konusu sözleşme bakımından TBK’nın uygulanacağı,

•  Bu durumda da emredici olarak nitelendirilen bu hükme aykırılık halinde ilgili düzenlemenin batıl olacağı,

görüş ve kanaatine varılmıştır.

DİP NOTLAR:

[1] ÇABRİ, S.; Kira Sözleşmesinde Kiralananın Mülkiyetinin El Değiştirmesinin Veya Üçüncü Kişinin Kiralanan Üzerinde Sınırlı Ayni Hak Sahibi Olmasının Sözleşmeye Etkisi, MÜHF – HAD, C. 18, S. 3, s.166.

[2] ARAL, F.; Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Ankara, 2003, s. 261.

[3] ARAL, s. 261.

[4] ÇABRİ, s. 170.

[5] Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 18. 03. 2004 tarih ve 2004/1864 E., 2004/2377 K. sayılı kararı.

[6] ÖZTAN, B.; Medeni Hukukun Temel Kavramları, Ankara, 2005, s.20 vd.

[7] KOÇ, N./ ULUSOY, E./ AKİPEK, Ş.; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ve Yürürlük Kanunu, Ankara, 2012, s. 446.

[8] Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 05.03.2013 tarih ve 2013/691 E. ve 2013/3827 K. sayılı kararı.