Okuyacağınız işbu blog yazısı 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda (“TBK”) düzenlenmekte olan Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi hakkında bilgi vermek amacıyla hazırlanmıştır. Bu kapsamda ilk olarak Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin genel özellikleri, türleri, bu sözleşmeden doğan hakkın niteliği ve şekil şartları anlatılacak olup akabinde Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Hüküm ve Sonuçlarına değinilecektir.

1.    Genel Olarak Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, bir taşınmazın ileride belirli şartlarla belirli bir kişiye satılması borcunu içeren bir ön sözleşmedir. TBK. m.29/1’de bir sözleşmenin ileride yapılmasına ilişkin sözleşmelerin geçerli olacağı düzenlenmiştir (1). Taraflar düzenledikleri ön sözleşme ile ana sözleşmenin akdedilmesini hüküm altına almak istemektedirler. Ön sözleşmenin akdedilmesi ile taraflardan biri yükümlülüğünü yerine getirmediği takdirde diğer tarafın ifayı talep hakkı doğacaktır. Bu anlamda taahhüt işlemi olan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri ile satış vaad eden taraf kendisine ait olmayan bir taşınmaz için de taahhütte bulunabilir. Asıl önemli olan ana satış sözleşmesi düzenlendiği anda taşınmazı vaad eden kişinin bu taşınmazın maliki olmasıdır. Aksi takdirde taşınmaz satış sözleşmesi geçersiz olacaktır.

2.    Hukuki Niteliği ve Türleri

Yukarıda izah edildiği üzere ön sözleşme niteliğinde olan taşınmaz satış vaadi, bazı yazarlara göre gerçekte borç doğurucu nitelikte asıl satış sözleşmesinden başka bir nitelik taşımamaktadır. Ancak, taşınmaz satış vaadi sözleşmesine bizzat kanunlarda yer verilmiş olması sebebiyle Türk Pozitif Hukuku yönünden bu görüş kabul edilmemektedir (2). Gerçekten de TBK m.237/2, Tapu Kanunu m.26/4, Noterlik Kanunu m.60/3, açıkça taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden bahsetmektedir. Özellikle Tapu Kanunu m. 26/5’te, “Şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmazsa” demek suretiyle satış vaadi sözleşmesiyle satış sözleşmesinin birbirinden bağımsız varlıklarını açıkça vurgulamaktadır. Türk/İsviçre hukuklarındaki hakim görüş de taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin bir ön sözleşme olduğu yönündedir (3).

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin şarta bağlı olarak yapılması da mümkündür. Bu şart geciktirici şart olabileceği gibi, bozucu şart da olabilir ayrıca kat mülkiyeti ve kat irtifakı da satış vaadi sözleşmesinin konusunu oluşturabilir. Oysa taşınmaz satış sözleşmesi, TBK m. 243’e göre yalnız geciktirici şartla yapılabilir (4).

Satış vaadinin tapuya şerh edilmesiyle vaad alacaklısı lehine kuvvetlendirilmiş bir alacak hakkı; vaad borçlusu aleyhine de eşyaya bağlı bir borç doğar. Taşınmaz satış vaadinin tapu siciline şerh edilmesi, bu sözleşmeden doğan alacak hakkını ayni hakka dönüştürmez. Alıcı, tapuya şerh sonucu doğan eşyaya bağlı borç nedeniyle satın alma hakkını, taşınmaz üzerinde sonradan mülkiyet veya sınırlı bir ayni hak ya da tapuya şerh edilmiş şahsi hak kazanan üçüncü kişilere karşı ileri sürebilir (şerhin munzam ayni etkisi). Vaad borçlusu şerhten sonra taşınmazın mülkiyetini üçüncü bir kişiye devrederse, vaad alacaklısı eşyaya bağlı borca dayanarak satın alma hakkını üçüncü kişi edinene karşı da kullanabilir ve bu hakkını ilk borçluyla yapmış oldukları taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde öngörülen şartlara göre ileri sürer. Vaad alacaklısı, şerhten sonra taşınmaz üzerinde kurulan sınırlı ayni haklar ile yapılan yeni şerhlerin de terkinini isteyebilir.

Bundan başka, borç doğurucu asıl sözleşmelerde sözleşme konusunun mutlaka önceden belirli olması gerekmeyip belirlenebilir olması yeterli sayıldığı için, sözleşme konusunun sadece belirlenebilir olması halinde asıl sözleşmeyi yapmayıp ön sözleşmeye başvurma zorunluluğu ve böyle bir yola başvurmanın herhangi bir hukuki faydası yoktur. Nitekim Yargıtay da satış vaadinin bir ön sözleşme niteliğinde olduğunu kabul etmektedir. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin T. 27.11.1997 tarihli 1997/8025 esas, 1997/8504 karar sayılı kararında, “…gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri, bir tarafa veya iki tarafa o taşınmazın satış akdinin yapılmasını istemek hakkı sağlayan bir ön akittir…” denilerek bu nitelik vurgulanmıştır.

Sonuç olarak gerek doktrinde baskın olan gerek yürürlükte bulunan kanunlardaki düzenleme ve uygulamada kabul edilen görüş, noterlerce düzenlenen taşınmaz satışı vaadlerinin asıl satış sözleşmesinden ayrı bir hukuki müessese olduğu ve ön sözleşme olarak nitelendirilmesi gerektiği yönündedir (5).

3.    Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Geçerliliği

TBK. m. 29/2 ve 237/1’e göre taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerli olması, resmi şekilde yapılmış olmasına bağlıdır. Resmi şekil sözleşmenin geçerlilik şartıdır. Noterlik Kanunu m.60/3 ‘e göre Noterler işbu sözleşmeyi düzenleme şeklinde yapmak zorundadır. Bu bağlamda Noterlerce “onaylama” şeklinde yapılan “taşınmaz satış vaadi” sözleşmeleri bağlayıcı değildir. Dışarda hazırlanmış bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde tarafların imzaları noter tarafından onaylanmış olsa bile, sözleşme şekil şartına uymadığı için geçersizdir. Burada önemli olan her iki taraf iradesinin açıkça ortaya konmasıdır. Tek taraflı bir irade beyanı içeren belge satış vaadi sözleşmesi olarak değerlendirilemez.

Belirtmek gerekir ki Noter tarafından satış sözleşmesi olarak düzenlenen bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesi,  ilke olarak geçersizdir. Ancak, baskın görüşe göre satış sözleşmesinin, tarafların farazi iradelerine göre taşınmaz satış vaadi sözleşmesine çevrilmesi (tahvil) mümkün ise, bunun taşınmaz satış vaadi sözleşmesi olarak kabul edilmesi gerekir.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerliliğinin diğer şartı ise taşınmazın belirli veya belirlenebilir olmasıdır. Buradan anlaşılması gereken husus, söz konusu taşınmazın yapılacak inceleme ile teşhis ve tayininin mümkün olmasıdır. Bir diğer geçerlilik şartı ise satış bedelinin sözleşmede belirlenmiş olmasıdır. Zira satış vaadi sözleşmesi ile belirlenen satış bedelinin ödenmesi ile vaad edilen taraf sözleşmeye dayanarak tapu iptali ve tescili isteminde bulunabilir.

Satış vaadi sözleşmesinin yukarıda anılan ana sözleşme açısından bağlayıcılık unsurunu taşıyabilmesi için kanunda belirtilmiş olan şekil şartına uygun olarak düzenlenmiş olması gerekmektedir.

4.    Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Hükümleri ve Sonuçları

·      Taraflar arasında

Geçerli olarak yapılan taşınmaz satışı vaadi, kararlaştırılan hükümlere göre, bir tarafa veya her iki tarafa satış sözleşmesinin yapılmasını isteme hakkı verir. Uygulamada daha çok iki tarafı borç altına sokan taşınmaz satış vaadi sözleşmesine rastlanmaktadır. Burada satış vaadi borçlusu (satıcı), malik olduğu/olacağı sözleşme konusu taşınmazı ilerde yapılacak satış sözleşmesiyle satmayı üstlenirken, satış vaadi alacaklısı (alıcı) da bu taşınmazı alma sözü vermektedir (6). Doktrinde kabul edilen görüşe göre satış vaadinde satışı isteme hususunda tanınan hak da bir yenilik doğuran haktır. Satma veya satın alma borcu, satış vaadi ile değil bu vaadde tanınan hakkın kullanılması ile doğar. 

Bir taraf, satış sözleşmesini yapmaktan kaçınırsa, diğer tarafın açacağı dava sonucunda verilecek mahkeme hükmü, kaçınan tarafın irade açıklaması yerini tutar ve mahkeme hükmü ile birlikte taraflar arasında satış sözleşmesi kurulmuş olur. Böylece mahkeme kararı ibraz edilmek suretiyle tapuda satış sözleşmesi resmi şekilde düzenlettirilebilecektir. Satıcı bu durumda tescil için talepte bulunursa herhangi bir mesele kalmayacaktır. Belirtmek gerekir ki vaad alacaklısının tescili isteyebilmesi için tescilin mümkün olması gerekir. Vaad borçlusu ön sözleşmeden doğan borcunu (satış sözleşmesi yapma borcunu) kusurlu hareketiyle imkânsız hale getirirse, TBK m.112’ye göre sorumlu olur; vaad alacaklısını bu yüzden uğradığı zararı tazmin zorunda kalır. Tazminat alacağının tabi olduğu zamanaşımı süresi 10 yıldır. Buna karşılık kusursuz imkânsızlık halinde vaad borçlusu TBK m.136’ya göre (“Borcun ifası borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkânsızlaşırsa, borç sona erer”) sorumlu olmaz. Vaad borçlusunun temerrüdü halinde de TBK m.125 hükümlerine göre vaad alacaklısı, aynen ifayı isteyebileceği gibi, bundan vazgeçtiğini derhal bildirmek şartıyla müspet zararın tazminini veya sözleşmeden dönerek menfi zararın tazminini isteyebilir.

Tescilin mümkün olduğu halde satıcı tescili talepten imtina ederse bu takdirde normal bir satış sözleşmesinin ifa edilmemesinin sonuçları doğar. Alıcı bu defa mahkemeye müracaatla MK.m.716 uyarınca mülkiyetin kendisine aidiyetini karar verilmesini isteyebilir. Ancak uygulamada kabul edilen ve yazarların çoğu tarafından benimsenen görüş uyarınca satış vaadinin ifası davasında doğrudan doğruya mülkiyetin alıcıya ait olacağına karar verilebilecek ve iki ayrı davanın açılmasına gerek olmayacaktır.

·      Üçüncü kişilere karşı

Satış vaadi sözleşmesi, ilgilisine ayni hak değil sadece kişisel hak sağlar. Taraflar arasında düzenlenmiş olan satış vaadi sözleşmesinin tapu kütüğüne şerh edilmesini sözleşme taraflarından herhangi biri talep edebilir. Nitekim Tapu Kanunu m.26/5’te taraflardan biri isterse, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi tapu siciline şerh verilebileceği düzenlenmiştir. Bu hükme göre taraflar arasında şerh anlaşması bulunmasa bile,  taraflardan her biri şerh talebinde bulunabilir. Tapuya şerh edilecek olan sözleşmenin kendisi değil, sözleşme ile tanınmış bulunan satın alma hakkıdır. Sözleşme tapuya şerh edildiği takdirde, kişisel hak güçlenecek ve üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilinecektir. Sözleşme noterde usulüne uygun olarak düzenlendiği takdirde tapu kütüğüne şerh edilmese dahi geçerli olacaktır. Ancak bu durumda satış vaadi sözleşmesi ile kendisine taşınmazın satılacağı taahhüt edilen taraf tapu kütüğündeki kayıtlara dayanarak işlem yapan üçüncü kişilere karşı herhangi bir hak iddiasında bulunamaz.

Tapu Kanunu m. 26/6’ya göre, şerhten itibaren 5 yıl içinde asıl satış sözleşmesi yapılmamışsa, şerh, tapu sicil müdürü veya memuru tarafından re’sen silinir. Ancak 5 yıllık şerh süresi sona erdikten sonra taraflar satış vaadi sözleşmesini yeniden tapuya şerh ettirebilirler. Süre dolduktan sonra tapu sicil memurunun şerhi re’sen silmemesi, hiç kimseye buna dayanma yetkisi vermez. 

5.    Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Sona Ermesi

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, vaadin yerine getirilmesi veya sözleşmenin feshi ile sona ermektedir.

Satış vaadi sözleşmesine göre vaad edilen taşınmaz bedelini ödeyerek, vaad eden ise sözleşme konusu taşınmazın mülkiyetini vaad edilene devrederek edimlerini ifa etmiş olurlar.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerliliği noterde düzenlenmiş olmasına bağlı olduğundan sözleşmenin feshi de Noterlik Kanunu’nun 81/2’nci maddesine göre noterde yapılacaktır.

Ayrıca taraflardan birinin yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde diğer taraf TBK’nın ilgili hükümleri uyarınca fesih ihbarı göndererek de sözleşmeyi sona erdirebilir. Bunun yanı sıra zamanaşımı süresinin dolması ile de taşınmaz satış vaadi sona erebilecektir. Kanun’da özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden 10 yıllık genel zamanaşımı süresi uygulanacaktır.

6.    Birden Çok Satış Vaadi Sözleşmesi Yapılmasının Sonuçları

Uygulamada ortaya çıkan önemli bir sorun, aynı taşınmaza ilişkin olarak, malikin birden çok kişiye “gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi” yapması durumunda, sözleşmenin ifası açısından, bu sözleşmelerden hangisinin öncelikle değerlendirileceğidir (7). Yargıtay’ın 14. HD’nin (E. 2000/2066 K. 2000/2448) kararında “…iki kişisel hak birbiriyle çatıştığında önceki tarihli olanına değer vermek gerekir. Bunun içindir ki, asli müdahillere ait önceki tarihli satış vaadi sözleşmesine itibar etmek gerekirken, yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir…”(8) sonraki satış vaadi sözleşmesi tapu siciline şerh edilmiş olsa dahi, sözleşmenin ifasında ilk yapılan sözleşmenin dikkate alınacağı belirtilmiştir.

Buna göre sonraki sözleşmeye taraf olan kişinin önceki sözleşmenin varlığından haberdar bulunmaması, iyiniyetli olması, hukuki sonucu etkilemeyecek, sözleşmenin ifasında ilk yapılan satış vaadi sözleşmesinin dikkate alınmasını engellemeyecektir. İyiniyet ancak yasada belirtilen özel hallerde korunmuştur.

KAYNAKÇA

(1)- Fikret EREN – Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler ; s. 220

(2)- Cevdet YAVUZ; Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler s. 245

(3)- Fikret EREN; Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler s. 222

(4)- Fikret EREN; Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler s. 222

(5)- Cevdet YAVUZ; Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler s. 246

(6)- Fikret EREN; Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler s. 224

(7)- SEFA REİSOĞLU ; Türk Borçlar Hukuku Genel Hükümler s.99

(8)- Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 2000/2066 E. 2000/2448 K. sayılı kararı