Türk Borçlar Kanunu Kapsamında Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi
Okuyacağınız işbu blog
yazısı 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda (“TBK”) düzenlenmekte olan Taşınmaz
Satış Vaadi Sözleşmesi hakkında bilgi vermek amacıyla hazırlanmıştır. Bu
kapsamda ilk olarak Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin genel özellikleri,
türleri, bu sözleşmeden doğan hakkın niteliği ve şekil şartları anlatılacak
olup akabinde Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Hüküm ve Sonuçlarına
değinilecektir.
1. Genel Olarak Taşınmaz Satış Vaadi
Sözleşmesi
Taşınmaz satış vaadi
sözleşmesi, bir taşınmazın ileride belirli şartlarla belirli bir kişiye
satılması borcunu içeren bir ön sözleşmedir. TBK. m.29/1’de bir sözleşmenin
ileride yapılmasına ilişkin sözleşmelerin geçerli olacağı düzenlenmiştir (1).
Taraflar düzenledikleri ön sözleşme ile ana sözleşmenin akdedilmesini hüküm
altına almak istemektedirler. Ön sözleşmenin akdedilmesi ile taraflardan biri
yükümlülüğünü yerine getirmediği takdirde diğer tarafın ifayı talep hakkı
doğacaktır. Bu anlamda taahhüt işlemi olan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri
ile satış vaad eden taraf kendisine ait olmayan bir taşınmaz için de taahhütte
bulunabilir. Asıl önemli olan ana
satış sözleşmesi düzenlendiği anda taşınmazı vaad eden kişinin bu taşınmazın maliki
olmasıdır. Aksi takdirde taşınmaz satış sözleşmesi geçersiz olacaktır.
2. Hukuki Niteliği ve Türleri
Yukarıda izah edildiği
üzere ön sözleşme niteliğinde olan taşınmaz satış vaadi, bazı yazarlara göre
gerçekte borç doğurucu nitelikte asıl satış sözleşmesinden başka bir nitelik
taşımamaktadır. Ancak, taşınmaz satış vaadi sözleşmesine bizzat kanunlarda yer
verilmiş olması sebebiyle Türk Pozitif Hukuku yönünden bu görüş kabul
edilmemektedir (2). Gerçekten de TBK m.237/2, Tapu Kanunu m.26/4, Noterlik
Kanunu m.60/3, açıkça taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden bahsetmektedir.
Özellikle Tapu Kanunu m. 26/5’te, “Şerhten
itibaren beş yıl içinde satış yapılmazsa” demek suretiyle satış vaadi
sözleşmesiyle satış sözleşmesinin birbirinden bağımsız varlıklarını açıkça
vurgulamaktadır. Türk/İsviçre hukuklarındaki hakim görüş de taşınmaz satış
vaadi sözleşmesinin bir ön sözleşme olduğu yönündedir (3).
Taşınmaz satış vaadi
sözleşmesinin şarta bağlı olarak yapılması da mümkündür. Bu şart geciktirici
şart olabileceği gibi, bozucu şart da olabilir ayrıca kat mülkiyeti ve kat
irtifakı da satış vaadi sözleşmesinin konusunu oluşturabilir. Oysa taşınmaz
satış sözleşmesi, TBK m. 243’e göre yalnız geciktirici şartla yapılabilir (4).
Satış vaadinin tapuya
şerh edilmesiyle vaad alacaklısı lehine kuvvetlendirilmiş bir alacak hakkı;
vaad borçlusu aleyhine de eşyaya bağlı bir borç doğar. Taşınmaz satış vaadinin
tapu siciline şerh edilmesi, bu sözleşmeden doğan alacak hakkını ayni hakka
dönüştürmez. Alıcı, tapuya şerh sonucu doğan eşyaya bağlı borç nedeniyle satın
alma hakkını, taşınmaz üzerinde sonradan mülkiyet veya sınırlı bir ayni hak ya
da tapuya şerh edilmiş şahsi hak kazanan üçüncü kişilere karşı ileri sürebilir
(şerhin munzam ayni etkisi).
Vaad borçlusu şerhten sonra taşınmazın mülkiyetini üçüncü bir kişiye
devrederse, vaad alacaklısı eşyaya bağlı borca dayanarak satın alma hakkını
üçüncü kişi edinene karşı da kullanabilir ve bu hakkını ilk borçluyla yapmış
oldukları taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde öngörülen şartlara göre ileri
sürer. Vaad alacaklısı, şerhten sonra taşınmaz üzerinde kurulan sınırlı ayni
haklar ile yapılan yeni şerhlerin de terkinini isteyebilir.
Bundan başka, borç
doğurucu asıl sözleşmelerde sözleşme konusunun mutlaka önceden belirli olması gerekmeyip belirlenebilir olması yeterli
sayıldığı için, sözleşme konusunun sadece belirlenebilir olması halinde
asıl sözleşmeyi yapmayıp ön sözleşmeye başvurma zorunluluğu ve böyle bir yola
başvurmanın herhangi bir hukuki faydası yoktur. Nitekim Yargıtay da satış
vaadinin bir ön sözleşme niteliğinde olduğunu kabul etmektedir. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin
T. 27.11.1997 tarihli 1997/8025 esas, 1997/8504 karar
sayılı kararında, “…gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri, bir
tarafa veya iki tarafa o taşınmazın satış akdinin yapılmasını istemek hakkı
sağlayan bir ön akittir…” denilerek bu nitelik vurgulanmıştır.
Sonuç olarak gerek
doktrinde baskın olan gerek yürürlükte bulunan kanunlardaki düzenleme ve
uygulamada kabul edilen görüş, noterlerce düzenlenen taşınmaz satışı vaadlerinin
asıl satış sözleşmesinden ayrı bir hukuki müessese olduğu ve ön sözleşme olarak
nitelendirilmesi gerektiği yönündedir (5).
3. Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Geçerliliği
TBK. m. 29/2 ve 237/1’e
göre taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerli olması, resmi şekilde yapılmış
olmasına bağlıdır. Resmi şekil sözleşmenin geçerlilik şartıdır. Noterlik Kanunu
m.60/3 ‘e göre Noterler işbu sözleşmeyi düzenleme şeklinde yapmak zorundadır. Bu
bağlamda Noterlerce “onaylama” şeklinde yapılan “taşınmaz satış vaadi”
sözleşmeleri bağlayıcı değildir. Dışarda hazırlanmış bir taşınmaz satış vaadi
sözleşmesinde tarafların imzaları noter tarafından onaylanmış olsa bile,
sözleşme şekil şartına uymadığı için geçersizdir. Burada önemli olan her iki
taraf iradesinin açıkça ortaya konmasıdır. Tek taraflı bir irade beyanı içeren
belge satış vaadi sözleşmesi olarak değerlendirilemez.
Belirtmek gerekir ki
Noter tarafından satış sözleşmesi olarak düzenlenen bir taşınmaz satış vaadi
sözleşmesi, ilke olarak geçersizdir.
Ancak, baskın görüşe göre satış sözleşmesinin, tarafların farazi iradelerine
göre taşınmaz satış vaadi sözleşmesine çevrilmesi (tahvil) mümkün ise, bunun
taşınmaz satış vaadi sözleşmesi olarak kabul edilmesi gerekir.
Taşınmaz satış vaadi
sözleşmesinin geçerliliğinin diğer şartı ise taşınmazın belirli veya
belirlenebilir olmasıdır. Buradan anlaşılması gereken husus, söz konusu
taşınmazın yapılacak inceleme ile teşhis ve tayininin mümkün olmasıdır. Bir
diğer geçerlilik şartı ise satış bedelinin sözleşmede belirlenmiş olmasıdır. Zira
satış vaadi sözleşmesi ile belirlenen satış bedelinin ödenmesi ile vaad edilen
taraf sözleşmeye dayanarak tapu iptali ve tescili isteminde bulunabilir.
Satış vaadi sözleşmesinin
yukarıda anılan ana sözleşme açısından bağlayıcılık unsurunu taşıyabilmesi için
kanunda belirtilmiş olan şekil şartına uygun olarak düzenlenmiş olması
gerekmektedir.
4.
Taşınmaz
Satış Vaadi Sözleşmesinin Hükümleri ve Sonuçları
· Taraflar arasında
Geçerli olarak yapılan
taşınmaz satışı vaadi, kararlaştırılan hükümlere göre, bir tarafa veya her iki
tarafa satış sözleşmesinin yapılmasını isteme hakkı verir. Uygulamada daha çok
iki tarafı borç altına sokan taşınmaz satış vaadi sözleşmesine rastlanmaktadır.
Burada satış vaadi borçlusu (satıcı), malik olduğu/olacağı sözleşme konusu
taşınmazı ilerde yapılacak satış sözleşmesiyle satmayı üstlenirken, satış vaadi
alacaklısı (alıcı) da bu taşınmazı alma sözü vermektedir (6). Doktrinde kabul edilen
görüşe göre satış vaadinde satışı isteme hususunda tanınan hak da bir yenilik
doğuran haktır. Satma veya satın alma borcu, satış vaadi ile değil bu vaadde
tanınan hakkın kullanılması ile doğar.
Bir taraf, satış
sözleşmesini yapmaktan kaçınırsa, diğer tarafın açacağı dava sonucunda
verilecek mahkeme hükmü, kaçınan tarafın irade açıklaması yerini tutar ve
mahkeme hükmü ile birlikte taraflar arasında satış sözleşmesi kurulmuş olur.
Böylece mahkeme kararı ibraz edilmek suretiyle tapuda satış sözleşmesi resmi
şekilde düzenlettirilebilecektir. Satıcı bu durumda tescil için talepte
bulunursa herhangi bir mesele kalmayacaktır.
Belirtmek gerekir ki vaad alacaklısının tescili isteyebilmesi için tescilin
mümkün olması gerekir. Vaad borçlusu ön sözleşmeden doğan borcunu (satış
sözleşmesi yapma borcunu) kusurlu hareketiyle imkânsız hale getirirse, TBK
m.112’ye göre sorumlu olur; vaad alacaklısını bu yüzden uğradığı zararı tazmin
zorunda kalır. Tazminat alacağının tabi olduğu zamanaşımı süresi 10 yıldır.
Buna karşılık kusursuz imkânsızlık halinde vaad borçlusu TBK m.136’ya göre (“Borcun ifası borçlunun sorumlu
tutulamayacağı sebeplerle imkânsızlaşırsa, borç sona erer”) sorumlu
olmaz. Vaad borçlusunun temerrüdü halinde de TBK m.125 hükümlerine göre vaad
alacaklısı, aynen ifayı isteyebileceği gibi, bundan vazgeçtiğini derhal
bildirmek şartıyla müspet zararın tazminini veya sözleşmeden dönerek menfi
zararın tazminini isteyebilir.
Tescilin mümkün olduğu
halde satıcı tescili talepten imtina ederse bu takdirde normal bir satış
sözleşmesinin ifa edilmemesinin sonuçları doğar. Alıcı bu defa mahkemeye
müracaatla MK.m.716 uyarınca mülkiyetin kendisine aidiyetini karar verilmesini
isteyebilir. Ancak uygulamada kabul edilen ve yazarların çoğu tarafından
benimsenen görüş uyarınca satış vaadinin ifası davasında doğrudan doğruya
mülkiyetin alıcıya ait olacağına karar verilebilecek ve iki ayrı davanın
açılmasına gerek olmayacaktır.
·
Üçüncü
kişilere karşı
Satış vaadi sözleşmesi,
ilgilisine ayni hak değil sadece kişisel hak sağlar. Taraflar arasında
düzenlenmiş olan satış vaadi sözleşmesinin tapu kütüğüne şerh edilmesini sözleşme
taraflarından herhangi biri talep edebilir. Nitekim Tapu Kanunu m.26/5’te taraflardan
biri isterse, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi tapu siciline şerh verilebileceği
düzenlenmiştir. Bu hükme göre taraflar arasında şerh anlaşması bulunmasa
bile, taraflardan her biri şerh
talebinde bulunabilir. Tapuya şerh edilecek olan sözleşmenin kendisi değil,
sözleşme ile tanınmış bulunan satın alma hakkıdır. Sözleşme tapuya şerh edildiği takdirde, kişisel hak güçlenecek ve
üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilinecektir. Sözleşme noterde usulüne uygun
olarak düzenlendiği takdirde tapu kütüğüne şerh edilmese dahi geçerli
olacaktır. Ancak bu durumda satış vaadi sözleşmesi ile kendisine taşınmazın
satılacağı taahhüt edilen taraf tapu kütüğündeki kayıtlara dayanarak işlem
yapan üçüncü kişilere karşı herhangi bir hak iddiasında bulunamaz.
Tapu Kanunu m. 26/6’ya
göre, şerhten itibaren 5 yıl içinde asıl satış sözleşmesi yapılmamışsa, şerh,
tapu sicil müdürü veya memuru tarafından re’sen silinir. Ancak 5 yıllık şerh
süresi sona erdikten sonra taraflar satış vaadi sözleşmesini yeniden tapuya
şerh ettirebilirler. Süre dolduktan sonra tapu sicil memurunun şerhi re’sen
silmemesi, hiç kimseye buna dayanma yetkisi vermez.
5.
Taşınmaz
Satış Vaadi Sözleşmesinin Sona Ermesi
Taşınmaz
satış vaadi sözleşmesi, vaadin yerine getirilmesi veya sözleşmenin feshi ile
sona ermektedir.
Satış
vaadi sözleşmesine göre vaad edilen taşınmaz bedelini ödeyerek, vaad eden ise
sözleşme konusu taşınmazın mülkiyetini vaad edilene devrederek edimlerini ifa
etmiş olurlar.
Taşınmaz
satış vaadi sözleşmesinin geçerliliği noterde düzenlenmiş olmasına bağlı
olduğundan sözleşmenin feshi de Noterlik Kanunu’nun 81/2’nci maddesine göre
noterde yapılacaktır.
Ayrıca
taraflardan birinin yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde diğer taraf TBK’nın
ilgili hükümleri uyarınca fesih ihbarı göndererek de sözleşmeyi sona
erdirebilir. Bunun yanı sıra zamanaşımı süresinin dolması ile de taşınmaz satış
vaadi sona erebilecektir. Kanun’da özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden
10 yıllık genel zamanaşımı süresi uygulanacaktır.
6.
Birden
Çok Satış Vaadi Sözleşmesi Yapılmasının Sonuçları
Uygulamada ortaya çıkan önemli
bir sorun, aynı taşınmaza ilişkin olarak, malikin birden çok kişiye
“gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi” yapması durumunda, sözleşmenin ifası
açısından, bu sözleşmelerden hangisinin öncelikle değerlendirileceğidir (7). Yargıtay’ın 14. HD’nin (E. 2000/2066 K. 2000/2448) kararında “…iki kişisel hak
birbiriyle çatıştığında önceki tarihli olanına değer vermek gerekir. Bunun
içindir ki, asli müdahillere ait önceki tarihli satış vaadi sözleşmesine itibar
etmek gerekirken, yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmediğinden hükmün
bozulması gerekmiştir…”(8) sonraki satış vaadi
sözleşmesi tapu siciline şerh edilmiş olsa dahi, sözleşmenin ifasında ilk
yapılan sözleşmenin dikkate alınacağı belirtilmiştir.
Buna göre sonraki
sözleşmeye taraf olan kişinin önceki sözleşmenin varlığından haberdar
bulunmaması, iyiniyetli olması, hukuki sonucu etkilemeyecek, sözleşmenin
ifasında ilk yapılan satış vaadi sözleşmesinin dikkate alınmasını
engellemeyecektir. İyiniyet ancak yasada belirtilen özel hallerde korunmuştur.
KAYNAKÇA
(1)- Fikret EREN – Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler ; s. 220
(2)- Cevdet YAVUZ; Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler s. 245
(3)- Fikret EREN; Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler s. 222
(4)- Fikret EREN; Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler s. 222
(5)- Cevdet YAVUZ; Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler s. 246
(6)- Fikret EREN; Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler s. 224
(7)- SEFA
REİSOĞLU ; Türk Borçlar Hukuku Genel
Hükümler
s.99
(8)- Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 2000/2066 E.
2000/2448 K. sayılı kararı